房市“政府指导价”注定是“空调”--盛大林的blog

房市“政府指导价”注定是“空调”

2007-7-6 16:25:26

    今年5月以来，面对再次飙升的房价，南京市首开地方政府动用行政手段调控房价先河，对商品住宅实施以“政府指导价”为核心的价格监管制度：核准基准价、限定利润率、规定最高涨幅5％……这一措施出台一个月，引发各界高度关注和激烈争论。（据新华网6月24日）

    根据《价格法》的规定：“与国家经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格”，“必要时可以实行政府定价或政府指导价。”一直以来，商品房都不在上述“极少数”之列。全国各地的商品房价格也都一直由市场自由调节。而江苏省却将商品房列入了政府指导价格商品的目录，而南京市政府则吃下了“第一只螃蟹”。此举是否违反了《价格法》，本身就是个问题。

    核准基准价的前提是摸清成本。商品房的成本千差万别，每一家开发商甚至每一个楼盘的成本都不一样。指望开发商如实上报成本是不可能的，难道政府能逐一调查核实吗？

    就算是摸清了成本，并且限定的利润，也就是说房价稳住了甚至下降了，老百姓就能买住便宜的房子吗？房市的供不应求已经得到了权威部门的调查证实，这是最基本的“市情”。这样的“市情”，决定了商品房的“紧俏”。既然“紧俏”，当然不容易买到；如果价格再被压低，购买就会变得更加困难。“物以稀为贵”，可以卖高价的东西，商人绝不会甘心于低价卖出去，他们势必通过种种手段谋求“政府指导价”以外的利益。其结果必然是出现“走后门”、“倒房号”等情况。在供不应求没有改变甚至越来越严重的情况下，普通老百姓想以“政府指导价”买到房子，那无异于“痴人说梦”。

    报道说，南京市物价部门对一家“顶风作案”擅自调价的楼盘进行了“封盘查处”，也就是不让卖了。一边厢，国务院几部委号称要严查“捂盘惜售”；一边厢，南京市的物价部门搞“封盘查处”，这不是自相矛盾吗？房子本来就少，这一“查处”就更少了，结果会怎样呢？不言而喻。

    土地是城镇房屋成本的第一大项。在商品房成本上，土地所占的份额最大；房价不断飙升，与土地价格不断上涨有直接的关系。政府规定商品房的利润率不得超过8%，那么土地转让的利润率为什么没有上限呢？政府从农民手中买地的价格是每亩几万元，卖给开发商时却涨到几十万甚至几百万元，利润率常常在1000%以上。要说“暴利”，土地生意肯定独占鳌头。如果土地转让的利润也能控制在8%以内，商品房价格立马就会降下一大截。南京市政府自己不停止“抽血”，却拿开发商“开刀”，这不是“只许州官放火，不许百姓点灯”吗？

    也许政府要说：土地实行“招拍挂”等市场化手段是为了发挥市场配置资源的基础性作用。土地是紧缺资源，不实行市场化操作，很可能出现权力寻租的现象，也不利于房地产市场的公平竞争。而一实行“招拍挂”，价格就会被大大抬高。这样的解释有道理。可是，商品房的销售不也是这个道理吗？

供应不足是房价不断攀升的“病根”。这个问题不解决，其他任何调控措施，都只能是“空调”。几年来各种调控措施的失败已经证明了这一点，南京的“政府指导价”还将继续证明这一点。

By 盛大林 | 阅读全文() | 回复(5) | 引用通告() | 编辑

Re:房市“政府指导价”注定是“空调”

2007-7-7 4:22:39

以下引用泽华在2007-7-6 16:36:42发表的评论:

政府也未必能调控好房价，已经有过好几次调节失败了，现在能最大限度地约束价格过度上涨就已经谢天谢地了！

听说房价的20%是成本价，40%是利润，剩下的40%是各部门的层层盘剥，如果老百姓直接能买到60%价格的房子那就好了，就不用住不上了！

政府真要降低房价，先把盘剥的手收回去。

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Re:房市“政府指导价”注定是“空调”

2007-7-6 20:08:23

拜读了